返済額を減らす住宅ローン借換法
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上手な借換によって住宅ローンの返済総額を減らしてみましょう。ポイントは２つ。ある程度まとまった預金がある人は繰り上げ返済をした後に現在の金利より低い金利の住宅ローンに借り替える方法。もう一つは単純に現在の金利より低いローンに乗り換える方法。それぞれの方法にメリット、デメリットがありますが最大に考慮しなければならないことは、借換後の収入とライフイベントです。
預金などの蓄えがあるからといってすべてを住宅ローンの返済に充ててしまうのは考え物です。子供の教育費、住宅リフォーム、病気になったときの一時的な立て替え金、車の買い替え費用など、思わぬ出費のためにあう程度の蓄えは絶対に必要です。よく借金は早く返してしまった方が有利といううわさがありますが、条件によれば貯金以外の方法で運用した方が、繰り上げ返済したよりも有利にお金を運用することも可能です。
また、借換を検討するときに一番重要になるのが収入です。サラリーマンの場合、今後給料が絶対に上がるという保証はどこにもありません。返済計画を立てる場合収入は現状維持状態で考えるべきです。住宅ローンは20年、30年で返済していくものですから将来の収入まで予測するのは困難です。現状維持の状態で借換を検討し、あまったお金は運用に回すようにして増やしていくべきです。
金利はどのように選択したら有利な借換となるでしょうか？
目先の返済額軽減のために金融機関が設定しているキャンペーン金利に飛びつくのは危険です。3年固定金利1.0％などと宣伝をよく見ますが、3年後の金利見直し時に大幅に金利が上昇してしまったら借換のメリットがありません。返済期間が10年以上残っている場合は10年以上の固定金利選択型の金利を選ぶべきでしょう。また、各金融機関で固定金利見直し後の優遇金利を各種設定していますから、複数の金融機関の条件を比較しましょう。固定金利特約期間終了後の金利適用についてどのような金利が適用になるかが比較のポイントになります。
金融機関によっては特約期間終了後の金利を、基準金利より1％優遇するものもありますので、比較は慎重に行うべきです。決して目先の金利や返済額に飛びつくのではなく、10年後の金利、返済額がどのように変化するのかよく把握する必要があります。
長期にわたって返済する住宅ローンですから、なるべく予想の付きにくいことは排除して比較、検討が上手な借換のポイントとなります。
住宅ローン借換の手続き、諸費用
住宅ローン借換のため複数の金融機関の情報を集め比較検討しましょう。初めから1箇所に決めて相談するのは良くありません。複数の金融機関で借換相談し、条件を提示してもらいます。その上金融機関同条件の競争を行わせることで思わぬ好条件を引き出すこともできます。パンフレット書いてある金利より更に数パーセント金利の優遇が受けられる可能性もあります。
また、借換に当たっては諸費用がかかることに注意しましょう。新たに住宅ローンを組みなおすわけですから、抵当権の設定、抹消費用、借用証書に貼る収入印紙代、担保設定の登録免許税や司法書士への報酬料、銀行に支払う事務手数料、保証量がかかります。
火災保険にも注意が必要です。毎年保険料を支払っている火災保険の場合、融資期間をカバーする長期火災保険に加入する必要が出てきます。その場合火災保険料が一括支払になるため思わぬ費用がかかる場合があります。このような借換費用を支払った上で、借換後のメリットを十分に検討する必要があります。